주택임대차보호법 임차인/임대인 계약갱신요구권 청구 시 사용방법 및 주의사항 등 모든 것!

안녕하세요. 10월의 긴 연휴를 마치고 돌아온 [부연고]의 내루미입니다. 오늘 포스팅할 주제는 주택임대차 보호법의 개정안 중에서도 "계약갱신권 요구"의 모든 것을 알아보려고 합니다. 그럼 두 눈 크게 뜨시고 저를 따라오시길 바랍니다.

Q. 계약갱신 청구권이란 무엇인가요?

임대차 3 법 중 하나인 계약 갱신 청구권은 전세계약의 연장선이라고 보시면 됩니다. 세입자가 임대차 기간 동안 1회 한하여 집주인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다.

Q. 계약갱신요구권을 행사 시 전세 ==> 월세 전환이 가능한가요?

임대인이 월세로 전환을 원하더라도 임차인의 동의가 필요합니다. 계약 갱산은 같은 조건으로 다시 계약되는 것으로 보기 때문에 임차인의 동의 없이는 전환이 불가합니다. 그러나 서로 합의 하에 임차인 동의로 월세 전환 시 법정 전환율이 적용됩니다.

Q. 법정 전환율이란 무엇인가요?

월세에서 전세 혹은 전세에서 월세로 전환할 시 법으로 정해진 법정 전환율 내에서 정할 수 있는 것으로 주택임대차 보호법에 의하여 법정 전환율 3.75%를 초과할 수 없다고 명시되어 있습니다. 이는 기준 금리와 연관 있기 때문에 전월세 전환 시점에 은행에 반드시 알아보시고 진행하시길 바랍니다.

2022.10월 기준 : 10%와 기준금리 현 0.5%+3.5% 중 낮은 비율 적용!
예. 전세 5억 ==> 보증금 3억 월세 67만 원 or 보증금 2억 월세 100만 원을 넘을 수 없음.

Q. 한 집에서 4년이상 살고 있는데 법 개정으로 2년 더 살 수 있나요?

네. 가능합니다. 법 개정 전에 4년을 살고 있었어도 개정법률은 "계약갱신요구권"을 1회 권리를 보장하기 때문에 2년 더 가능합니다.

Q. 계약갱신권 요구 후 무조건 2년을 살아야 하나요?

반드시 그런 것은 아닙니다. 2년을 채우지 않아도 언제든지 해지 통보가 가능합니다. 그러나, 임차인이 계약 해지를 통보하더라도 계약 만료 전이라면 3개월 후에 해지 효력이 발생하기 때문에 3개월간 임대료를 납부하여야 합니다.

Q. 처음 계약이 1년인데 1년 이상 거주하고 싶을 때는 어떻게 하나요?

임대차 존속 기간은 2년입니다. 계약 기간을 1년으로 정했어도 법적으로 임대차 기간 2년이 보장되어있기 때문에 연장이 되며 이때 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월~1개월 전까지 계약갱신요구권을 사용하실 수 있습니다.

Q. 계약갱신권 사용 시 임대료 5%를 초과하여 갱신계약을 체결할 수 있나요?

이 경우는 임차인이 계약갱신요구권을 사용하지 않고 임대인과 새로운 계약을 체결한 경우로 받아들입니다. 그래서 2년 후 계약갱신요구권 1회를 사용하실 수 있습니다.

Q. 그렇다면 임대인과 임차인의 합의로 5% 초과하는 계약을 체결할 수 있나요?

계약갱신권 사용 시 합의 하에 5%를 초과하는 계약을 체결했더라도 이는 관련 법규 위반입니다. (주택임대차 보호법 제10조) 그러므로 초과분은 효력이 없을뿐더러 임차인이 이미 지급한 경우라도 초과 지급분의 반환 청구가 가능하니 계약갱신권 요구 시 5%까지인 점을 반드시 아셔야 합니다.

Q. 계약갱신권 사용시 어떤 방법이 있나요?

구두, 문자, 이메일 등 특별한 제한 없이 모두 가능합니다. 그러나, 모든 계약서는 문서로 남기는 것이 가장 좋은 방법으로 분쟁예방을 위해서는 "내용증명 우편" 발송이 가장 안전하다고 말할 수 있습니다. 만일 문서로 남기는 방법을 못하셨다면 이메일, 문자 등 구두상 보다는 증거로 남길 수 있는 방법을 사용하시길 바랍니다.

오늘 계약갱신요구권에 대하여 알아보았는데요. 임대차 3 법이 2020.7.31일 첫 시행이 되면서 임차인과 임대인 모두 챙겨야 할 부동산법들이 늘어나고 있습니다. 서로 꼼꼼하게 챙겨서 분쟁 없이 원활한 갱신권을 쓰시길 바랍니다. 그럼 오늘의 포스팅을 마치겠습니다. 감사합니다.